¿PUEDO DEJAR DE PAGAR O PERCIBIR EL ALQUILER DE LOCAL DE NEGOCIO? RESOLVEMOS TUS DUDAS Noticias

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  • INTRODUCCIÓN

Dado el estado de alarma en el que nos encontramos, somos testigos en primera persona de los agravios que se están produciendo en la ciudadanía, así como el nerviosismo que se palpa ante la incertidumbre de otros perjuicios que puedan devenir a corto plazo. En este sentido, estamos comprobando que la situación nos está introduciendo en un mar de dudas que nos impiden conocer cómo proceder o actuar, y sobre todo, porque no sabemos cómo afrontar las relaciones jurídicas que mantenemos, bien laborales, bien contractuales civiles. ¿Tengo que seguir pagando el alquiler de mi local de negocio? ¿Tengo que seguir percibiendo las cantidades del arrendatario? ¿Me deben o debo rebajar la cuota mensual del alquiler?¿Puedo o me pueden obligar a soportar una renta más elevada después? ¿Puedo cancelar o modificar mi contrato de alquiler o compraventa? ¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus? 

EN EL APARTADO X DAREMOS RESPUESTA A LAS PREGUNTAS Y DUDAS MÁS FRECUENTES.

En este caso, nos vamos a centrar únicamente en las relaciones contractuales derivadas de un arrendamiento, dejando de un lado la temática laboral. 

Para ello y sin perjuicio de finalizar el presente documento solventando las dudas y aportarle una serie de consejos, vamos a comenzar definiendo y describiendo el origen de una de las herramientas que, desde antaño, se ha venido utilizando para ponderar los agravios sufridos de forma excepcional y extraordinaria entre las partes contractuales; LA CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS».

  • DEFINICIÓN DE CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Definimos la Cláusula Rebus Sic Stantibus como aquella que, siendo aceptada por la doctrina y jurisprudencia, permite la revisión de un contrato cuando debido a la concurrencia de circunstancias imprevisibles y sobrevenidas a la celebración del acuerdo por derivar en un perjuicio excesivo que rompe el equilibrio entre las partes, de modo que para una de ellas le resulta muy gravoso o imposible su cumplimiento.

  • ORIGEN

Remontándonos al Derecho Romano, podemos encontrar el origen de las obligaciones que contraemos habitualmente derivadas de los acuerdos privados suscritos entre las partes. En efecto, en el Digesto ya quedaba recogido el aforismo atribuido al Jurista Ulpiano “Pacta sunt servanda”, que llevándolo al castellano, nos viene a decir que “las obligaciones deben ser cumplidas”.

Así las cosas, podemos concluir que por regla general, cuando suscribimos un contrato estamos asumiendo un compromiso de cumplimiento, en principio, irrevocable.

Es decir, podríamos entender que cuando contraemos una obligación a través de un acuerdo verbal o escrito, no debe existir motivo alguno para no llevarlo a cabo.

A mayor abundamiento, volviendo por unos momentos a la regulación actual, no debemos olvidar lo recogido en nuestro Código Civil:

Artículo 1089: “Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia“.

Artículo 1091: “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos “.

Artículo 1255: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”

Artículo 1258: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley“.

Ahora bien, no es menos cierto que si los pactos deben ser ejecutados en su totalidad de manera general, también puede aparecer alguna causa extraordinaria que nos lo impida ante un perjuicio grave o irreparable.

En esta línea, en el propio Derecho Romano se preveía cierto mecanismo que pudiera proteger los derechos de los obligados cuando fuere imposible dar cumplimiento, permitiendo alterar el principio sagrado del pacta sunt servanda.

En este sentido, se recogió lo que conocemos como cláusula rebus sic stantibus, figura doctrinal rescatada por nuestra Jurisprudencia y que traída al castellano viene a decir “estando así las cosas”.

Vaya por delante que si bien esta cláusula no está reconocida como ley formal, es admitida por los Tribunales atendiendo al principio de equidad y su elaboración doctrinal.

Al hilo de lo anterior, podemos concluir que la citada cláusula está prevista únicamente para situaciones excepcionales, puesto que como ya adelantamos, si las obligaciones deben cumplirse – Pacta sunt servanda-, ante una causa grave, excepcional y sobrevenida podría alegarse que no es posible dar cumplimiento por estar así las cosas – rebus sic stantibus.

  • OBJETO DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

El objeto de la cláusula rebus sic stantibus no es otro que dar solución a los problemas derivados de la concurrencia de una alteración sobrevenida de las circunstancias tras la suscripción de un contrato y la consiguiente asunción de obligación, siempre que tal alteración incremente de tal forma la onerosidad que pueda acabar frustrando el propio fin del acuerdo.

Como ya referimos anteriormente, esta creación doctrinal y admitida por la jurisprudencia, si bien se ha mantenido vigente, apenas ha sido conocida por la ciudadanía hasta el inicio de la crisis económica de 2007, cuando fue rescatada – También en la Guerra Civil- ante las serias dificultades que los obligados tenían para dar cumplimiento a sus obligaciones.

La gravedad de la situación económica modificaba las circunstancias que inicialmente motivaron los contratos y que provocaban grandes asimetrías entre los derechos y obligaciones de las partes, de modo que se comenzó a aplicar con el ánimo de flexibilizarlas cuando se hubiere causado un desequilibrio entre las partes.

IMPORTANTE: La aplicación de esta cláusula no es automática ni aplicable de forma generalizada, sino que es preciso examinar cada caso individualizado, su incidencia real y hecho notorio, así como del tipo de relación contractual de que se trate.

  • ¿QUÉ REQUISITOS SON NECESARIOS PARA INVOCAR LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS?

Previa respuesta a la cuestión, debemos tener claro que la invocación de esta cláusula tiene un carácter “peligroso” y de admisión cautelosa, ya que los criterios de los Tribunales vienen siendo ambiguos, si bien se ha flexibilizado en la actualidad.

Por otro lado, para llegar a saber qué requisitos son necesarios para la invocación y posterior aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, debemos remontarnos al año 1950, 1957 y 1959, donde se publicaban las tres primeras Sentencias que los recogían, así como a su posterior aclaración por el Tribunal Supremo en las Sentencias de 1983, 1984 y 1985, flexibilizada desde 2014 en adelante.

Conjugando todas las resoluciones anteriores y otras tantas recientes, llegamos a considerar que los requisitos necesarios para acogerse a la cláusula rebus sic stantibus son los siguientes:

  1. Que se haya producido una alteración extraordinaria. En este supuesto será necesario que haya producido una alteración extrema de la base que dio sentido y oportunismo al negocio.
  2. Que debido a esa alteración se desprenda o cause una desproporción exorbitante e incalculable entre las prestaciones acordadas.
  3. Que tal desequilibrio derive de una causa sobrevenida y certeramente imprevisible.
  4. Que se carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial producido.
  5. Que exista una compatibilidad entre su aplicación y las consecuencias de la buena fe que impone el código civil (art. 7.1 CC).

  • ¿QUÉ EFECTOS PRODUCE LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA?

Se hace preciso resaltar que la cláusula, “en principio”, no tiene efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones. No obstante, reiteramos que la reciente doctrina flexibiliza el criterio y se podría dar el supuesto que conlleve la rescisión, resolución o extinción.

Además, también tiene declarado la jurisprudencia que “la cláusula es únicamente aplicable a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida y que sólo opera en los casos de una alteración extraordinaria o una desproporción fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato como consecuencia de la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles”. – Noticias Jurídicas. Wolters kluwer-.

 

  • ¿EN QUÉ SUPUESTOS SE ADMITE LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS?

Como ya adelantamos, la citada cláusula es admitida por los Tribunales (SSTS 17  18/01/2013) de manera restrictiva, siempre que se reúnan los requisitos anteriores, siendo además únicamente aplicables a los contratos de tracto sucesivo, así como de tracto único pero con cumplimiento diferido, como puede ser un contrato arrendamiento, arrendamiento con opción de compra, compraventa con precio aplazado o con plazo de entrega etc…

En este sentido será aplicable:

 

  • “en contratos de tracto sucesivo, es decir, contratos en donde el cumplimiento de las prestaciones son reiteradas durante un plazo de tiempo, y es durante ese tiempo cuando pueden acontecer dichas circunstancias imprevistas que alteren los presupuestos del negocio (p. ej., contrato de arrendamiento de inmueble); y
  • en contratos de tracto único con ejecución diferida, es decir, contratos donde la prestación debe cumplirse pasado ese periodo de tiempo (p. ej., compraventa de inmueble en fase de construcción o sobre plano, en donde queda aplazado el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa o del pago del precio), y es durante ese periodo cuando pueden acontecer circunstancias imprevistas que alteren los presupuestos del negocio (p. ej., en caso de una compraventa, dificultades para la obtención de la financiación por el comprador para pagar el precio). En estos contratos, la cláusula rebus es aún de aplicación más excepcional.
  • La cláusula rebus no sería de aplicación, ni se ha venido invocando, en contratos de tracto único con ejecución no diferida” -Ignacio Albiñana Cilveti Uría- ,

Como no podía ser de otra manera, conviene recordar que el Tribunal Supremo –TS- viene considerando que una crisis, por si sola, no es válida o suficiente para exonerar en aplicación de la rebus. La extinción de las obligaciones sólo puede ser acordada cuando la situación cambia las circunstancias de manera efectiva y sobrevenida. También cuando la crisis es causante de un evento extraordinario e imprevisible. En definitiva, como lo fueron las consecuencias de la guerra civil, momento en que se activó esta doctrina Jurisprudencial del TS.

 

  • LA DECLARACIÓN DEL ESTADO DE ALARMA ¿ES MOTIVO SUFICIENTE PARA ACOGERNOS A LA CLÁUSULA? ¿ES JUSTO QUE UN ARRENDATARIO PUEDA CESAR DE PAGAR EL ALQUILER Y EL ARRENDADOR DEJAR DE PERCIBIRLO?

En primer lugar, debemos tener claro que no cabe una respuesta unívoca, por cuanto sin perjuicio de que haya que estar en primer término a la literalidad del contrato firmado, nada tiene que ver un Local obligado a cerrar sus puertas con otro que pueda seguir estando abierto al público, por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, o por la propia normativa de las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que han establecido otras restricciones al comercio.

Tampoco la respuesta puede ser precipitada desde el momento en el que ignoramos a día de hoy el tiempo durante el cual se va prolongar la situación y sin que podamos descartar ayudas al comercio que palien parcialmente los perjuicios sufridos, en este caso, probablemente dirigidas a los arrendatarios. Para estar al día, es útil realizar un seguimiento de las fuentes jurídicas con las novedades diarias que surgen al respecto: BOE, CGPJ, CGAE, Editoriales Jurídicas, etc.

Jurídicamente hablando y sin necesidad de debatir si nos hallamos ante un supuesto de fuerza mayor o caso fortuito- que es muy posible-, en nuestro Derecho disponemos de la cláusula examinada – rebus sic stantibus- y de creación puramente jurisprudencial, que puede conducir a una rebaja de la renta pero no a una exoneración total del pago – en principio- de la misma mediante la suspensión del contrato de arrendamiento, toda vez que sería lo más justo realizar una ponderación de perjuicios y circunstancias entre las partes para establecer un criterio, atendiendo al principio de equidad. A priori, no tiene sentido cargar solamente los riesgos de una situación extraordinaria sobre una de las partes contratantes.

 

  • CONCLUSIÓN

En definitiva, aunque la crisis del denominado coronavirus – COVID 19-  ha alterado el contexto social, el principio “pacta sunt servanda” sigue vigente. Los deudores siguen obligados a cumplir sus obligaciones contractuales y, en definitiva, la doctrina rebus sigue teniendo un carácter excepcional. Consideramos que dicho criterio protege la paz social que equilibra la sociedad actual.

Por lo tanto, habida cuenta que desconocemos con certeza cuál es tiempo que se va a prolongar la situación actual, desde nuestro punto de vista consideramos que, a día de hoy, la aplicación de la citada cláusula no puede conllevar por sí sola a la extinción de la relación contractual, puesto que es pronto para exonerar de unas obligaciones que a la larga derivarían en un perjuicio mayor para la otra parte, pero sí a una modificación de las condiciones. Cuestión distinta sería que este estado se prolongara en el tiempo, de modo que solamente una de ellas estuviera sufriendo agravio y la otra, un beneficio.

En este sentido no podemos olvidar que todos los contratantes están siendo perjudicados, lo que implica tener que ponderan la posición de ambas partes, y consiguientemente, restablecer el equilibrio de las prestaciones equitativamente.

  • PREGUNTAS FRECUENTES

1.- ¿ES CIERTO QUE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS NO ES LEGAL?

ROTUNDAMENTE FALSO. Que la cláusula no esté recogida como una ley formal como tal, no impide que sea legal, toda vez que es admitida por la jurisprudencia y vigente desde el Derecho Romano, es decir, podríamos entenderla como una norma más de nuestro ordenamiento. De hecho se ha venido aplicando en infinidad de ocasiones por nuestros Tribunales.- véase la diferentes sentencias recientes derivadas de la crisis económica de 2007- . Por lo tanto, ES TOTALMENTE LEGAL Y APLICABLE A TODOS LOS EFECTOS SIN NINGUNA DUDA.

 

2.- ¿PERMITE RESOLVER, RESCINDIR O EXTINGUIR EL CONTRATO DE ALQUILER?

En principio no – aunque la doctrina se ha flexibilizado y podría haber lugar cuando concurrieran circunstancias extremas-, pero SÍ SE PERMITE SIEMPRE LA MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DEL CONTRATO. Para dar lugar a tal extinción habrá que estar a los acontecimientos futuros, como la prolongación de la situación, gravedad, perjuicios etc.

 

3.- ¿PUEDO DEJAR DE PAGAR O PERCIBIR EL ALQUILER?

  1. NO. El mero hecho de encontrarnos en un estado de alarma no otorga el derecho a dejar de abonar – arrendatario- o percibir –arrendador- el precio del alquiler, sino que se podrá alegar ante los Tribunales mientras se siguen satisfaciendo las cuotas, hasta el momento que estos lo resuelvan, salvo que las partes acuerden otra cosa -principio dispositivo-.

En este último supuesto, habida cuenta de que tanto arrendador como arrendatario vienen sufriendo perjuicio, podrán modificar las condiciones conforme a su libre arbitrio – de mutuo acuerdo- siempre que no sean contrarias a la Ley, la moral y al orden público. Por ejemplo, realizando una rebaja proporcional al tiempo que han estado impedidos de su pleno derecho.

 

4.- ¿EL ARRENDADOR ME PUEDE HACER UNA REBAJA MIENTRAS PERDURE EL ESTADO DE ALARMA?

POR SUPUESTO QUE SÍ. DE HECHO ASÍ DEBERÍA HACERLO, de modo que se ponderan los agravios de ambas partes.

 

5.- ¿EL ARRENDADOR ME PUEDE OBLIGAR DESPUÉS A ABONARLE LA CANTIDAD REBAJADA INCREMENTÁNDOME EL ALQUILER DE MANERA UNILATERAL?

ROTUNDAMENTE NO. Precisamente y como ya hemos reflejado, la cláusula rebus sic stantibus tiene por objeto equilibrar los perjuicios sufridos por las partes atendiendo al principio de equidad, por lo que EL ARRENDADOR NO LE PUEDE OBLIGAR UNILATERALMENTE A QUE LE ABONE LA REBAJA REALIZADA, YA SEA EN UN PAGO ÚNICO O MEDIANTE PRORRATEO EN LAS SIGUIENTES MENSUALIDADES. En ese caso, el daño sufrido sería soportado igualmente por el arrendatario, puesto que si bien no lo abona al momento del devengo, lo hace posteriormente. Además, volvería a sufrir otro agravio al ver incrementada su cuota.

CRITERIO

Dicho lo anterior creemos conveniente que de momento, antes de acudir a medios más gravosos, contactemos con la otra parte para modificar las condiciones temporalmente con el objeto de llegar a una solución amistosa, puesto que todos estamos sufriendo las consecuencias de la pandemia.

En definitiva, desde JLC ABOGADOS consideramos como adecuado, ponderado, correcto y equitativo, que arrendador y arrendatario lleguen a un entendimiento para rebajar la cuota mensual de manera proporcional, mientras perdure el estado de alarma y/o agravio, sin que se le incremente la misma posteriormente, toda vez que de sobra es conocida la expresión; “SIEMPRE SERÁ MEJOR UN MAL ACUERDO QUE UN BUEN PLEITO”.

 

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